第一条 为规范我市房地产二级交易市场个人住房公积金贷款业务操作，根据《武汉住房公积金管理条例》、《武汉市个人住房公积金贷款管理办法》等相关规定，制定本实施细则。 第二条 本实施细则所指房地产二级交易市场个人住房公积金贷款（以下称“二手房贷款”），是指武汉住房公积金管理中心及所属分中心（以下称“管理中心”）委托商业银行（以下称“受托银行”）向在本市行政区域内房地产二级交易市场上购买具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的自住房时向购房人发放的公积金贷款。借款人申请二手房贷款不足以支付购房款时，其不足部分可同时申请商业性个人住房贷款，由受托银行以住房组合贷款形式向借款人发放。 第三条 管理中心负责二手房贷款的管理和审批，受托银行根据管理中心规定，负责借款人贷款申请、贷款受理、贷款初审、合同签订、贷款复审、贷款发放、贷款归还、贷后管理等日常贷款业务的办理。 第四条 本实施细则中借款人以公积金贷款方式取得的购房款，借款人应委托受托银行以转账方式支付给卖房人，借款人不能支取现金。 第五条 借款人可选择经管理中心认可的房屋中介公司及担保公司办理二手房贷款的相关手续。 第六条 贷款对象凡在武汉行政区域内按规定连续正常缴存住房公积金达6个月及以上的职工，可申请二手房贷款。 第七条 贷款条件 （一）借款人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力； （二）借款人及其配偶信用良好，同意由受托银行查询并打印出具个人信用征信报告，并符合管理中心的《个人住房公积金贷款信用审核标准》（以下称“信用审核标准”）； （三）有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力（提供经济收入证明应同时附上近期6个月及以上的工资[包括奖金]收入流水明细或个人纳税记录）； （四）所购房屋的房龄在30年（含30年）以内且具有完全产权的成套住宅，并具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，产权明晰，可在房地产二级市场进行交易； （五）购房合同签订时间在半年之内，已支付给卖方不少于30％的首付款； （六）无尚未结清的公积金贷款，且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务； （七）同意用所购住房进行抵押；或以国债、银行定期存单等管理中心认可的有价证券作质押； （八）申请二手房贷款时，所购二手房房屋所有权尚未变更过户至借款申请人名下； （九）父母子女（不包括与多个子女）联名购买二手房必须共同签定抵押合同，联名购房人还必须出具同意将房屋用作抵押且共同还款的具结书，并进行公证；父母子女直系亲属关系的认定，以户口簿、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准。如果父母有多个子女的，只能选择与一个子女联名购房申请公积金贷款，且父母还须出具在该笔贷款本息未全部还清前、父母同意所购房产全部应继承份额归申请公积金贷款联名购房子女继承的具结书，并进行公证。 第八条 贷款额度 （一）二手房贷款额度实行限额管理，每笔二手房贷款金额为以下三项限额标准计算的最小值，同时不超过管理中心规定的还贷比例： 1.不得高于当年规定的贷款最高限额； 2.不得高于当年规定房龄的最高贷款比例： 二手房贷款比例按房屋房龄（以建成年份为准）分为三个等级：第一级房屋房龄在10年（含10年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70％；第二级房屋房龄在11－20年（含20年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60％；第三级房屋房龄在21－30年（含30年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的50％。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准； 借款人单方正常缴存公积金的，贷款额度一般不超过房屋总价的50％；但公积金月缴存额达1400元及以上的（具体金额以管理中心公布的数据为准），在考虑其偿还能力的基础上,贷款最高比例可放宽至不超过按房屋房龄等级所规定的最高贷款比例； 3.不得高于按照还款能力确定的贷款额度，其计算公式为： 贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×35％（还贷比例）×12个月×贷款年限。 （二）符合住房困难家庭标准、信用良好且有偿还能力并具备公积金贷款条件的职工申请公积金贷款购买二手房的，且所购房屋的建筑面积在70（含）平方米以下、单价5000元（含）以内的普通住房，可适当放宽贷款额度。以武汉住房公积金信息管理系统（以下称“公积金系统”）贷款试算的可贷额度为基数实行适当上浮，上浮最高比例不得超过30％，并不得超过规定的贷款最高限额和最高比例。对同时符合下列条件的职工家庭可认定为住房困难家庭： 1.具有各区房管部门核发的《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》（自核发之日起两年内有效）； 2.住房困难家庭（限于以户口簿为准的父母子女）人均住房面积标准（以市政府公布的数据为准）为上年度人均住房建筑面积60％以下或无房家庭的，提供户籍所在地街道办事处出具的证明，并经辖区房管部门审核确认。 第九条 贷款期限 二手房最高贷款期限不超过20年，并不得超过按房屋评估基准日剩余使用年限折半计算的期限，同时不得超过借款人法定离退休时间后的5年，即：男职工为65岁，女职工为60岁，贷款期限取实际年龄的整年计算。 上述贷款期限超过本条规定任意一项期限的，应以其中最短的期限作为贷款期限。 第十条 贷款利率 二手房公积金贷款利率，按照人民银行规定的利率标准执行。贷款期间如遇人民银行贷款利率调整，贷款期限在1年（含1年）以内的实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下年度的1月1日，按相应的利率档次进行调整。 第十一条 贷款程序 二手房贷款手续由借款申请人自行办理，借款申请人也可以委托管理中心认可的中介公司代为办理。 （一） 借款人自行办理流程 1.贷款申请 受托银行应按管理中心的政策规定负责公积金贷款的咨询服务。受托银行对借款人夫妻双方及卖方夫妻双方进行面谈做好谈话笔录之后，对初步审查符合条件的借款人发放《二手房个人住房公积金贷款资料夹》（以下简称“资料夹”），并指导借款人正确、完整填写资料夹及提供以下资料： （1）借款人及卖方夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件； （2）婚姻状况证明原件及复印件（单身证明由民政部门出具）； （3）卖方名下的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件及复印件； （4）房屋产权共有人同意出售房产的书面文件，保证所售房产权明晰、交易合法； （5）《武汉市存量房买卖合同》（需在银行面签）； （6）由管理中心认可的房屋评估机构出具《房屋估价报告书》； （7）管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。 2.贷款受理、初审 银行工作人员在受理贷款申请时，应按管理中心的政策规定，实行与借款人的面谈制。认真审核提交贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性,确保各类文书上申请人的签名真实有效。 （1）在征得本人同意的前提下，查询并打印借款人及配偶的《个人信用征信报告》，填写谈话记录，调查了解其信用状况;如借款人和配偶存在不良信用记录,但符合管理中心信用审核标准的，需由当事人签署承诺按时还款的保证书； （2）银行工作人员审核相关资料的原件，并在复印件上签署“原件已审”字样；对符合贷款条件的借款人，首先在公积金系统中按要求完整地录入卖方房屋信息，打印出二手房卖方信息登记表，并由审核人员签字确认；然后在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款种类（公积金贷款或组合贷款）、贷款额度、贷款期限以及还款方式，确定担保方式； （3）银行工作人员对审核无误的借款人资料，应按管理中心的政策规定及时在公积金系统中准确、完整地录入借款人信息并进行初审，贷款初审通过后，打印贷款审批信息确认表，签署初审意见并加盖银行公章；对公积金系统初审未通过的，及时通知借款人并告知原因； 3.合同签订 贷款初审通过后，银行工作人员应与借款人、购房人面签借款（抵押）合同和房产抵押登记等相关贷款资料。 4.抵押登记 由借款人与卖方办理房屋交易过户手续，受托银行工作人员在收到买卖双方已过户的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》及《契税完税凭证》后，再参考房屋评估价格、成交价格和计税价格重新核实借款人申贷金额，以确保贷款金额及抵押率在规定的范围之内；对审核无误的由受托银行工作人员在规定的时间内到房产管理部门办理抵押登记手续，以凭证式国债、银行定期存单质押担保的，到出质银行或部门办理出质手续；受托银行工作人员领取抵押权证或抵（质）押证明后，应及时在公积金系统中录入抵（质）押信息。 5.贷款复审 受托银行复审人员应按照管理中心的公积金贷款政策规定对借款人的全套贷款资料进行复审。主要对借款人提供和填写的贷款资料正确性、完整性审核,对银行工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性审核, 并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，提出复审意见: （1）借款人贷款资料重要要件欠缺或不符合公积金贷款条件的、或贷款录入人员将申请信息或抵押信息以及房屋等级年限录入错误的，银行复审人员将贷款资料返回上一级操作柜员，终止贷款复审； （2）对审核确认无误的贷款资料及信息，在公积金系统中作通过提交，并在贷款审批信息确认表上签署复审意见后加盖受托银行公章，将贷款资料送交管理中心进行终审。 6.贷款终审 管理中心对受托银行送交的贷款资料进行终审，要求贷款资料完整，手续齐全、合规，填写准确、粘贴格式规范，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对。对于审核未通过的贷款资料，应及时通知受托银行复审人员，告知退件原因并在公积金系统和贷款审批信息确认表的相关栏目中进行简要说明；对审核通过的贷款资料，办理贷款终审，同时在公积金系统中打印放款通知单加盖贷款审批专用章，随贷款资料返回受托银行，办理资金的发放。 7.资金发放 贷款终审通过后，受托银行依据管理中心的放款通知单，进行贷款资金的发放，并将借款人的贷款资金以转账方式划入卖方账户并及时通知借款人。 （二）委托中介公司代办流程 借款人委托管理中心认可的中介公司代为办理二手房贷款的，借款人应与中介公司签订代办协议，并由中介公司对该笔贷款提供阶段性连带责任担保。在遵循上述第（一）款贷款程序的同时： 1.借款人可直接向中介公司咨询二手房贷款代办服务事项，并在受托银行的指导下填写《二手房买卖及贷款谈话笔录》、委托中介公司代办房产证和土地证交易过户等手续； 2.凭已办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》收件单放款的，中介公司在出具《阶段性担保承诺函》之后，需在45个工作日内将办妥的《房屋他项权证》移交受托银行保管。 第十二条 办贷时间 办理公积金贷款的时间为7个工作日。自借款人提交贷款资料之日起，受托银行应在5个工作日内完成银行内部审批并送管理中心（不含房产证、土地证交易过户和《房屋他项权证》的办理时间）；管理中心自收到资料后2个工作日内完成贷款终审及放款手续。 第十三条 贷款归还 （一） 公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息； （二）借款人可选择等额本息还款方式、等额本金还款方式或管理中心认可的其他还款法，偿还每月应还贷款本息； （三）借款人可以用现金方式归还公积金贷款本息，也可以提取本人及配偶住房公积金账户内的存储余额用于偿还公积金贷款。具体手续由受托银行按管理中心相关文件规定办理； （四）本市城镇居民最低生活保障家庭、低收入家庭职工首次使用公积金贷款的，其父母子女可以申请提取本人住房公积金账户内存储余额帮助其偿还公积金贷款（具体手续按管理中心相关文件规定办理），并出具以下证明： 1.最低生活保障家庭应提供民政部门核发有效的《武汉市城市居民最低生活保障金领取证》； 2.低收入家庭人均可支配收入低于上年度人均可支配收入（以市政府公布的数据为准）60％以下的，提供由家庭成员所在单位出具的工资收入证明并经户籍所在地街道办事处核实； （五）正常还款6个月后，借款人可以提前归还部分贷款本金或全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不作调整和退还。 使用现金提前归还部分贷款本金的，每年可办理3次，每次还款金额不得少于5000元。提前归还贷款，借款人应当向受托银行提出书面申请，提前还款后由受托银行重新计算剩余贷款的每月还款额或剩余还款期限； （六）借款人结清全部贷款本息后，受托银行将抵（质）押的权利凭证等资料返还给借款人。以房产抵押的，凭受托银行出具的抵押注销证明，到房产管理部门办理抵押注销手续；以凭证式国债或银行定期存单作质押的，凭受托银行出具的出质撤销证明，到出质银行办理质押解除手续。 第十四条 房屋保险 借款人自愿选择办理公积金贷款抵押房屋财产保险。如选择办理抵押房屋财产保险时应当依照担保法及相关规定，指明管理中心为保险第一受益人，并享有保险金优先请求权。 第十五条 贷后管理受托银行应建立完善的贷后管理体系，保证公积金贷款的正常收回，规避公积金贷款风险。 （一）受托银行应跟踪贷款抵押权证的回证和换证情况。对中介公司凭《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（收件单）放款的，应在贷款发放后及时跟踪、督促中介公司在规定时间内办理《房屋他项权证》，当取得《房屋他项权证》后，受托银行工作人员应及时在公积金系统中进行抵押信息的更新，并将加盖银行公章的《房屋他项权证》复印件送交管理中心。管理中心对《房屋他项权证》的回证情况应监督管理，并进行不定期检查； （二）受托银行负责按月收回公积金贷款本息，借款人未按借款合同约定时间归还贷款本息的，受托银行应按与管理中心签订的《委托贷款协议书》的约定及公积金贷款逾期管理的相关规定，进行逾期贷款的催收管理； （三）受托银行应建立完备的公积金贷款档案资料管理制度，按照资料齐全、及时归档、妥善保管、保管安全的原则，加强公积金贷款档案资料的管理； （四）贷款发放后，借款人及配偶的工作单位及联系方式等信息发生变化的,受托银行应将更新后的信息不定期的报管理中心进行公积金系统数据维护。 第十六条 本实施细则由武汉住房公积金管理中心制定并负责解释，原《武汉市二手房公积金个人住房贷款操作细则》（武资中发[2006]21号）以及各分中心此前制订的相关办法同时废止，以往办法中与本实施细则不符的均以本实施细则为准。 第十七条 管理中心依照本实施细则结合铁路系统实际情况，另行制订铁路系统自管产权二手房和铁路沿线异地二手房的公积金贷款操作流程。铁路系统职工在武汉市行政区域内购买二手房申请公积金贷款的按照本实施细则办理。 第十八条 本实施细则自发布之日起实行。 2010年3月24日
