新加坡的住房理想与现实 //www.gjj123.com

来源：南方周末

//www.gjj123.com

    2000年，新加坡92％的家庭拥有了自己的住房，68％的家庭居住面积在四室以上，住房对于构建新加坡“新社会”的关键作用、对于中产社会形成的标识意义，正与今天住房对于中国构建和谐社会的意义以及增加中等收入群体比重的社会目标相契合。他们是如何实现“居者有其屋”的？ 

    经济适用房有特殊商品属性，其租售环节尤需且慢市场化

//www.gjj123.com

    新加坡的住房分为两大类：组屋和私宅。“组屋”是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房，大致对应于我国的廉租房和经济适用房。私宅是指私人房地产商投资兴建，完全按照市价运行的供应高中收入群体的高级住宅，大致相当于我国的商品房。 住房公积金网//www.gjj123.com

    在土地国有化的基础上，政府以福利价提供公共组屋，市场以市场价提供私宅。而建屋局是最大的建筑商，无论从住房建设数量，还是供给人数上来看，都是如此。由此，也就形成了新加坡以计划为主、以市场为辅的住房供给体制。 //www.gjj123.com

    更为重要的是，无论是建屋局自己主持建造的一般公共住房和高级行政人员住房，还是其它类型的公共住房，其出租与出售事宜都归建屋局统一管理。建屋局组屋的配售方式也不断改进，由登记抽签制改为订购抽签制。抽签活动由本选区国会议员主持，更增强了权威性和代表性。  //www.gjj123.com

    在中国，不仅经济适用房的开发建设环节交给开发商，而且把关键的出售环节也交给开发商。虽然规定了利润空间不要超过3％，但是政府“手中无房心里慌”，现在又往往陷入排队放号还是公开摇号这样的技术问题里，自然调控很难有力度。 

    坚持经济适用房的大众福利性，公共住房的消费模式要以出售为主、出租为辅　 //www.gjj123.com

　 
    在新加坡，组屋售价由政府确定，其价格比同类商品房低50％～70％。这个价格不包括征地成本，并且低于建筑成本，三室或四室组屋是成本价的80％～90％。加之“月供”占月收入的比例并不高(低于20％，少于公积金余额)，新加坡公众普遍感觉购房压力不大。经新加坡大学王白安先生介绍，新加坡公共建屋经费的筹措渠道如文中图示。在北京，在单位实物分房时期，房价是市价的1／5～1／10，而住房商品化时期，经济适用房房价比市价低10％～20％，这还是在免除了开发商的土地出让金等税费之后的价格。

    廉租房以家庭为申请资格单位，对象是月收入低于800新元的家庭，而且允许以折扣价、公积金方式购买所租住房，一般来说，三室的月租金只是略低于购屋所需的分期付款额，住进组屋反而激发了人们努力就业增收的热情。 住房公积金网//www.gjj123.com

    在中国，廉租房的提供不仅要强调优抚、劳模等政治条件，也许更重要的是，一方面，以个人低保线为基数的家庭收入标准难以固定，另一方面，低保线本身作为廉租线，收入标准太低，结果是或者因小小的家庭增收而冒失去廉租房的风险，或者只是为保住廉租房而减少工作，不少家庭陷入恶性的“贫困——廉租——贫困”怪圈。 

    住房的政府补贴不等于财政亏损，其关键在于征收地产税 //www.gjj123.com

    新加坡政府不仅要给建屋局亏损津贴，还要给居民购房补贴、翻新补贴。但是大量的补贴并没有导致政府财政亏空。原因何在呢？拿地产税支撑财政补贴是其一大奥秘。建屋局每年向政府交纳的地产税，再加上私宅地产税，不仅补亏，还有盈余。在新加坡，国家是最大的土地所有者，它有权以低于市价20％的价格征地。当然，征地赔偿标准也随地价定期调整，使私人土地所有者从增值中获益。为了便于开拓土地资本、应对地产投机，老牌的市区重建局还进行了公司化改造，改名为Pidemco　Land。